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引言
粤港澳大湾区规划官宣，披露了哪些对城市商业发展的有利信号？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 陈佳妍、黎韦韦、何丽思、陈华
昨日，万众期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“纲要”）终于出炉。1979年，邓小平在南海划了一个圈，深圳经济拔地而起；如今，粤港澳大湾区的规划和发展，再次赋予我们腾飞的发展机遇。
纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件，规划近期至2022年，远期展望到2035年。以下要点，将与商业地产息息相关！
✦ 核心要点导读：
1、商业地产人必看的9大纲要重点
2、大湾区商业地产发展的机会点
3、TOD商业将迎来大爆发
4、珠三角九市今年将开业mall盘点
01
✦ 一、11座城市
粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称“珠三角九市”），共11座城市，总面积5.6万平方公里。
图片来源：戴德梁行
✦ 二、7000万人口
2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
✦ 三、区位优势
粤港澳大湾区地处我国沿海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，在“一带一路”建设中具有重要地位。
✦ 四、交通优势
交通条件便利，拥有香港国际航运中心和吞吐量位居世界前列的广州、深圳等重要港口，以及香港、广州、深圳等具有国际影响力的航空枢纽，便捷高效的现代综合交通运输体系正在加速形成。
✦ 五、经济实力
2017年大湾区经济总量约10万亿元。
✦ 六、战略定位
充满活力的世界级城市群；
具有全球影响力的国际科技创新中心；
“一带一路”建设的重要支撑；
内地与港澳深度合作示范区；
宜居宜业宜游的优质生活圈。
✦ 七、发展目标
短期目标
到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，区域内生发展动力进一步提升，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。
远期目标
到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强；
大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动；
区域发展协调性显著增强，对周边地区的引领带动能力进一步提升；
人民生活更加富裕；
社会文明程度达到新高度，文化软实力显著增强，中华文化影响更加广泛深入，多元文化进一步交流融合；
资源节约集约利用水平显著提高，生态环境得到有效保护，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。
✦ 八、核心城市定位
以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。
香港：巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能，推动金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向发展，大力发展创新及科技事业，培育新兴产业，建设亚太区国际法律及争议解决服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。
澳门：建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。
广州：充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。
深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。
✦ 九、空间布局
坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性，促进城乡融合发展，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。
极点带动：发挥香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海强强联合的引领带动作用，深化港深、澳珠合作，加快广佛同城化建设，提升整体实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。
轴带支撑：依托以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的快速交通网络与港口群和机场群，构建区域经济发展轴带，形成主要城市间高效连接的网络化空间格局。更好发挥港珠澳大桥作用，加快建设深中通道、深茂铁路等重要交通设施，提高珠江西岸地区发展水平，促进东西两岸协同发展。
辐射周边：发挥粤港澳大湾区辐射引领作用，统筹珠三角九市与粤东西北地区生产力布局，带动周边地区加快发展。构建以粤港澳大湾区为龙头，以珠江－西江经济带为腹地，带动中南、西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带。
02
✦ 广州规划重要性超预期：
纲要内容中，涉及广州的规划落地推动内容最多，超过深圳。广州出现41次，深圳39次，珠海20次，佛山9次，中山8次，东莞8次，江门7次，惠州6次，肇庆5次。
✦ 深圳创意经济爆发，时尚经济效益将兑现：
纲要中提及：
支持深圳引进世界高端创意设计资源，大力发展时尚文化产业。支持香港、澳门、广州、佛山(顺德)弘扬特色饮食文化，共建世界美食之都。
作为B2B平台直接创造销售效益的深圳时装周影响力将扩大，同时引来更多优秀的创意设计和服饰企业来深筑巢。
✦ 广深珠这三个区域被提升到大湾区战略定位高度：
深圳前海、广州南沙和珠海横琴这三个区域，将成为大湾区的三个示范排头兵。
深圳前海：优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能；
广州南沙：打造广州南沙粤港澳全面合作示范区；
珠海横琴：推进珠海横琴粤港澳深度合作示范；
✦ “广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊迎商业地产发展机会点：
纲要中提及：
推进“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊建设，探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措，共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。
其中内地段主要为：连接了广州、深圳、东莞的广深科技创新走廊，长度约180多公里，总面积超过1.1万平方公里的经济带。
即下列这些区域将吸引一大波资本和人才的流入，迎来重大红利发展期，区域潜在购买力将迎来跃升：广州中新知识城、广州科学城、广州琶洲互联网创新聚集区、广州大学城-国际创新城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳坂雪岗科技城、深圳高新区、深圳国际生物谷等。
✦ 商业地产金融创新或先行：
纲要中提及：
支持广州完善现代金融服务体系，建设区域性私募股权交易市场，建设产权、大宗商品区域交易中心，提升国际化水平。支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场，加快推进金融开放创新。
大湾区内的企业可按规定跨境发行人民币债券。扩大香港与内地居民和机构进行跨境投资的空间，稳步扩大两地居民投资对方金融产品的渠道。
众所周知，商业地产是“烧钱”的项目，需要长时间投入大量金额去“养”，通过资产增值和租金收入获得回报。现阶段公开市场上的主要融资方式为CMBS和REITs两大类，均对标的物业要求较高。大湾区规划建设国际金融枢纽，广深区域投融资市场的进一步开放，和香港对内地机构进行跨境投资的进一步便捷，使商业地产金融创新或先行。
✦ 文商旅项目迎来黄金发展期：
纲要中提及：
推进大湾区旅游发展，依托大湾区特色优势及香港国际航运中心的地位，构建文化历史、休闲度假、养生保健、邮轮游艇等多元旅游产品体系，丰富粤港澳旅游精品路线，开发高铁“一程多站”旅游产品，建设粤港澳大湾区世界级旅游目的地。
发挥粤港澳地域相近、文脉相亲的优势，联合开展跨界重大文化遗产保护，利用好湾区内的文物古迹、世界文化遗产和非物质文化遗产，支持弘扬以粤剧、龙舟、武术、醒狮等为代表的岭南文化，彰显独特文化魅力。
广州：建设岭南文化中心和对外文化交流门户；
中山：深度挖掘和弘扬孙中山文化资源；
江门：建设华侨华人文化交流合作重要平台
03
庞大的人口和便捷的交通布局，占据着粤港澳大湾区发展规划纲要的重要篇幅。
截至2017年末，大湾区总人口约达7000万人，经济总量约10万亿元。有分析认为，若截至当下，粤港澳大湾区实际生活人口很快将突破1亿人，这无形中是庞大的消费力。
依托高铁、城轨、公路、港口群、机场群，形成城市间高效连接的网络化空间格局，实现大湾区主要城市间1小时通达。
这个模式，便是TOD (Transit-Oriented Development)。
所谓TOD，是指“以公共交通为导向的发展模式”。其中公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。
图片来源：筑家易房产
✦ 粤港澳大湾区的TOD规划
而从昨日披露的粤港澳大湾区发展规划纲要来看，关于交通枢纽建设的部署，也被提升至与“经济、产业发展”同等高度：
加快建设深中通道、虎门二桥过江通道、深茂铁路等重要交通设施；
巩固提升香港国际航运中心、国际航空枢纽地位；
提升广州和深圳机场国际枢纽竞争力，增强澳门、珠海等机场功能；
更好发挥广深港高速铁路、港珠澳大桥作用；
有序推进沈海高速（G15）和京港澳高速（G4）等国家高速公路交通繁忙路段扩容改造
……
“粤港澳大湾区发展规划纲要中关于交通枢纽建设的部署”
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加快、提升、推进、加强……仅从这些字眼出现的频率，足可见政府对于粤港澳大湾区交通枢纽建设的重视程度。
其中显示，粤港澳大湾区的TOD交通枢纽布局是围绕“铁路、公路和机场”铺开。
毫无疑问的是，如今随着粤港澳大湾区概念落地，国内众多大型地产开发商新鸿基、新世界中国、万科、华润置地、碧桂园等已经开始盯上这块市场新蛋糕。
04
粤港澳大湾区的规划出台无疑为大湾区城市注入了新的血液，那么，粤港澳大区城市群的商业发展状况如何？
据赢商网大数据统计，从已开业购物中心来看，珠三角九市截止到2018年12月31日，3万方及以上的已开业购物中心共有467个，商业体量为3774万㎡。
总体量在500万㎡以上的分别为广州、深圳、东莞、佛山。其中，深圳以128个已开业购物中心及944万㎡的总体量位居九市之首。
截止2018年底，珠三角九市已开业购物中心总数量及总体量
数据来源：赢商大数据/制图：赢商网
（注：以上统计数据均为商业体量≥3万㎡购物中心）
随着粤港澳大湾区规划的出台，位于此的九大城市在增量商业上又表现如何？
据赢商网大数据统计，2019年，深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、肇庆、江门、珠海九大城市在2019年拟开业项目（3万㎡及以上）将达133个，商业面积高达1118万㎡。
深圳：2019年拟开业商业项目31个，商业体量达250多万平方米；
广州：2019年拟开业商业项目30个，商业体量突破316万㎡；
佛山：2019年拟开业商业项目31个，新增商业面积超261万㎡；
惠州：2019年拟开业商业项目10个，商业体量达72.3万㎡；
东莞：2019年拟开业商业项目17个，商业体量达141.5万平方米；
中山、珠海、江门、肇庆：2019年拟开业商业项目分别为5个、5个、3个和1个。
数据来源：赢商大数据/制图：赢商网
注：以上统计数据均为3万方及以上购物中心
从以上数据可以看出：
“小而精”社区型商业涌现：从项目体量上看，珠三角九市拟开业的项目以中小体量的区域型购物中心为主，其中，5万㎡以下（含5万㎡）的商业项目共52个，5-10万㎡（含10万㎡）的商业项目共49个。
新锐商圈悄然崛起：深圳龙岗区受商业“一路向西”的影响，近两年来成为了各大开发商关注的焦点；广州白云、番禺、增城、黄埔、花都等区域则可以用“井喷”来形容。
商业下沉，镇区商业大爆发：东莞17个拟开业项目中有14个项目分布在镇区；中山5个拟开业项目中，2个位于小榄镇。
佛山商业迎来新爆发期：预计将有31个新项目开业，与广州、深圳持平，但在体量上仅为237万㎡，与广州相差了70多万㎡。
值得注意的是，作为本次《粤港澳大湾区发展规划纲要》里出现的高频词之一——深圳前海、广州南沙、珠海横琴可以说是三大最受益的区域。然而，在这三个自贸区当中，2019年除了横琴有3个拟开业项目之外，其他两个区域2019年均没有新商业项目入市。
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