今年，广州城市更新最为重磅的一个消息，莫过于是形成了“1+1+N”的政策体系，统一了广州城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划顶层设计的指引性蓝图。

而广州各区则将会围绕全市的城市更新大方向进行布局，不过由于各区的经济发展、产业方向、功能定位等呈现差异化，这也就决定了广州各区城市更新的发展之路上，必将带有浓厚的区域性特色和鲜明性亮点，外加广州简政放权改革不断加深，广州各区的城市更新特色也逐渐成型，而政策文件正是彰显各区特色的关键所在，那么，广州各区的旧改都有着哪些特色呢？下面笔者根据与行业朋友交流实践探讨，总结了广州各区旧改的特色亮点。

海珠区

海珠区的的城市更新政策，从当前来看，主要分为两大类。一类是属于权力的监督和完善；一类是城市更新的具体流程。

在权力的监督方面，海珠区在2010年广州成为城市更新先行先试点的时候，就发布了改造工作问责暂行办法，给集体经济组织主要领导和有关工作人员画出了N条红线，严禁徇私舞弊、虚报瞒报以及对城中村改造工作不认真的行为。2011年，在此基础上，更是完善了海珠区“城中村”改造信息公开制度，使得该区的城市更新流程进一步透明化。

在合作企业引入方面，海珠区正处于一个优化探索的阶段。在9月份，流出了第一份征求意见稿，并提出要成立区城更集团，引入合作意向企业须由区城更集团和三家企业组成，其中区城更集团占70%，企业三家各占10%。

可是在10月份的时候，第二份内部流出的征求意见稿，却将之前说的三家的合作意向企业，改回成了一家。

到了11月6日，海珠区住建局官网正式发布的征求意见稿，则将国企占比重改回成了合作意向企业的实力要求，并鲜明的指出合作企业及合作意向企业的工作节点和退出机制。就是开发商现在进村参与改造，须在指定时间内完成指标工作，如完不成，则可能强制退出机制处理。

白云区

白云区的的城市更新主要包括7份政策文件，在这7份政策当中，比较引人注目的是2019年发布的《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》。

这份政策开启了白云区城市更新的规范之路，独特之路。在此之后，白云区跟其他区相比，只有实施方案批复后，才能引入合作企业，并形成了独特的旧改流程：计划申报——基础数据调查——改造规划指引——片区策划——实施方案——选择合作企业——复建安置资金监管——拆迁补偿方案——改造实施，共九大环节。

而这份政策规范的始因，据传是由于白云区的违建比例居高不下，历史遗留的问题突出，在19年广州市政府违建拆除目标专项中，白云的违建数量更是天河、珠海和黄埔的总和。

为了进一步解决这一困局，近日，在《在白云区加快推进旧村庄全面改造工作的补充意见（试行）（第二次征求意见稿）》中，明确提到控制性详细规划允许的前提下，鼓励在基准容积率基础上提高留用地开发强度，采用复合抵扣留用地指标；通过留用地消化历史遗留建设用地。此次将留用地指标落实到违建上面，相信对白云区旧改的解局和推动会有质的飞跃。

南沙区

南沙区的的城市更新政策还是比较健全的，主要包括13份政策文件，具体涉及到完善集体建设用地、补偿安置标准、成片连片改造、加快工作意见、引入合作企业等。

在南沙区的《加快工作意见》中，明确提到在旧村庄全面改造方案中，增加产业导入专章，在规划可承载的前提下，预留10%—15%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间，引入“IAB”、“NEM”（新一代信息技术、人工智能、生物医药、新能源、新材料产业）等创新型产业，而IAB+NEM正是南沙区正在大力引领的战略性新兴产业。

另外南沙成片连片改造也是一大特色，在南沙区发布的《关于加快推进成片连片改造促进节约集约用地的若干措施》中，明确提到要推进统一招商，成片连片改造项目涉及多个旧村庄的，原则上由属地镇街牵头组织进行统一招商，选取一个项目合作企业；

如需单独招商的，应同步开展公开招商工作，涉及各村集体经济组织及合作企业应共同签订成片连片改造项目合作协议，并协商约定复建安置资金缴存比例、复建安置地块建设、融资地块面积分配等事宜。旧村改造涉及产业用地、旧厂和村级工业园改造的，由区商务部门统筹招商。

番禺区

番禺区的城市更新政策与南沙类似，也是比较健全的。不过在政策的类型上还是有所区别的，不仅涉及到基础数据调查、引入合作指引、房屋补偿安置，而且还包括住宅复建总量核算技术规范、改造项目管理的意见、改造专项成本审查方案、产业引进意见等。

番禺区较为全面的城市更新政策体系，彰显出了番禺区旧改的一大亮点——“稳”！而“稳”的体现内容，具体如下：

在合作企业引入政策上，番禺区通过明确不得引入合作意向企业，直接规避了合作意向企业的容易导致前期数据注水，腐败等风险点；

在产业引进意见上，番禺区有着一个很周全的考虑，对改造项目发展方向、产业基础、产业类型、招商标准、交通条件、区位优势、城乡配套等进行划分，并划定1个重点区域和2个片区；

在房屋补偿安置指引上，提到倘若在本区推进的旧改项目中，遇到经村集体确认为多宗宅基地或多户村民合建房屋的情况，则结合《成本核算办法》第七条第(一)款的规定,“合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的,准予按照1:1复建,并计入改造成本”。

黄埔区

黄埔区作为广州城市更新最重要的试点，在政策方面，无疑是各区当中最为齐全的，并形成一套具备特色的“1+1+N”政策体系。

而这份政策体系中，体现“快批、快拆、快建”特点的《广州市黄埔区广州开发区加快省”三旧“改造改革创新试点工作若干措施》（“城市更新10条”），还蕴含了黄埔旧改的“十个一”亮点：

一是搭建“一个架构”：形成科学完善的区级城市更新管理架构；

二是绘好“一张蓝图”：编制全区城市更新总体规划；

三是列明“一份清单”：首创城市更新项目负面清单管理机制；

四是整合“一片空间”：鼓励重点区域连片成片改造；

五是制定“一本地价”：统一编制全区网格化旧村改造融资楼面地价报告；

六是新增“一种模式”：“商改商”项目参照旧厂改造政策执行；

七是明确“一种标准”：编制全区各片区旧村改造拆迁安置补偿方案统一标准模板；

八是优化“一套程序”：旧村改造项目实施方案有固定流程步骤；

九是兑现“一次奖励”：“三旧”改造奖励用地指标分配与拆迁进度紧密挂钩；

十是强化“一起监管”：制定重要事项的全流程监管措施。

荔湾区

荔湾区的城市更新政策相对较少，在合作企业引入和产业发展两个方面具有特色。

合作企业引入方面，荔湾区更加注重城中村改造的品质，在发布的《广州市荔湾区人民政府关于实施〈广州市旧村庄更新实施办法〉的意见》中，立下了一个原则——不得引入正在实施我区旧村庄更新改造，且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业。

此外，同样是处于城市改造品质的考虑，为了进一步提高荔湾区的学校环境，荔湾区还在《广州市荔湾区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引》中，针对性地提到引入的合作企业须投资并实施荔湾区不少于一所公办学校的环境整治提升工作（具体学校由荔湾区政府指定），不过，该投资是不纳入改造地块项目的改造成本。

至于产业的发展方面，荔湾区与其他区相比，还专门发布了《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》，对全区18条旧村庄更新改造产业发展提出分区指导意见，而且规划改造分为五大片区：大坦沙岛片区、白鹅潭中心商务片区、东沙先进制造片区、海龙国际科技创新产业片区、五眼桥- 滘口产业片区。

增城区

合作企业引入方面，荔湾区更加注重城中村改造的品质，在发布的《广州市荔湾区人民政府关于实施〈广州市旧村庄更新实施办法〉的意见》中，立下了一个原则——不得引入正在实施我区旧村庄更新改造，且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业。

此外，同样是处于城市改造品质的考虑，为了进一步提高荔湾区的学校环境，荔湾区还在《广州市荔湾区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引》中，针对性地提到引入的合作企业须投资并实施荔湾区不少于一所公办学校的环境整治提升工作（具体学校由荔湾区政府指定），不过，该投资是不纳入改造地块项目的改造成本。

至于产业的发展方面，荔湾区与其他区相比，还专门发布了《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》，对全区18条旧村庄更新改造产业发展提出分区指导意见，而且规划改造分为五大片区：大坦沙岛片区、白鹅潭中心商务片区、东沙先进制造片区、海龙国际科技创新产业片区、五眼桥- 滘口产业片区。

最后

至于天河区和越秀区，由于前者属于广州的经济中心，后者属于广州的政治中心，所以在旧改的态度上都是非常谨慎的，这也就造成他们的旧改项目和政策数量上偏少。而天河区的特点是，一旦拆迁，补偿款总是居广州之首位，另外，在引入合作企业方面也是跟市区一样。片区策划方案批复或基础数据核查后。越秀区则是出于“红色”地带，所以政府更多的是鼓励支持微改造，不搞大拆大建。

而在新出台不久的十四五规划下城市更新的规划、特点会是怎样的呢？大家可以看看下面泥匠为大家推荐的以“城市更新，推进城市高质量发展”为主题的2020中国城市更新年度峰会，助力全国旧改项目推进，加速推动全国城镇低效用地再开发，洞察城市更新发展的新路径，推进城市高质量发展！

本文章转载公众号（旧改说），所有权归期公众号，特此声明。