很多刚接触旧村改造成本计算的朋友都会产生一个疑问：实际操作中，很多实际支出的费用，在改造成本核算文件里并未列明，那这些支出可否算入改造成本、又如何认定呢？例如：
1、 为预防项目挂牌时其他企业硬抢，或降低拆迁工作启动时的阻力，不少企业会提前陆续承租村内物业，那么，这些承租成本该算作什么？
2、 村民房屋拆迁中的附属物经济补偿成本、物业经营损失补助成本等可否纳入改造成本？
3、 村内牌坊建设、环境整治、土地征收等费用算作什么成本？
要解答这个问题，首先，我们需要先对“依照政策列明的改造成本”、“实际核算改造成本”和“实际改造成本”三者的不同。
依照政策列明的改造成本：即依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，“非常老实”地按本村数据套入计算改造成本。
这种算法主要用在项目前期投资拓展时初步估计该村改造成本，根据改造成本和估计的融资地价初步估算出本村改造大致需要的融资建筑指标量。如该村改造范围内控规已覆盖，对比现行控规中商业、住宅建筑总量与上述计算得出的“村内复建+企业融资”建筑指标量总和，可大致了解该村改造在规划和经济层面的可行性。
例如，某村改造范围100公顷，现行控规中道路绿化等用地40公顷，剩余60公顷净建设用地指标如下表（单位：万㎡）：
当算出的初步土地平衡方案如情况一、二时，除特殊原因，在经济层面可考虑拿下项目；特别是对于情况二，在其他条件大致相当的情况下，给政府的土地贡献越多，政府自然越支持项目、项目更好推进。
对于“情况三”这种现行规划下指标不平衡的情况，需要从指标缺口幅度、区域土地未来价值、规划调整的可能性等方面全面分析后再行决定是否拿下项目。
当然，根据经验，上述核算出的改造成本和实际批复成本相比，大概也就60%-80%左右的准确度而已。
实操中还会经常用到“拆建比”的概念，用以分析改造的可行性，目前一般的拆建比分界线为“1.6”。若“规划建筑指标/本村现状建筑量≥1.6”，则项目可行性较好；若＜1.6，则需要有所思考。如果该村位置、发展前景很好，一般认为极限可以去到1.2/1.3左右。
实际改造成本：即“项目实施实际所需支出的所有成本”，这就包括了：项目前期转化时支出的不可纳入改造成本的成本、政府同意纳入改造成本的成本、政府批复改造成本后还需支出的不可纳入改造成本的成本。
“实际改造成本”可以说就是一个旧村项目从拓展到拆平实际需要支出的成本，用这个成本除以融资建筑指标，得出的就是改造大致实际土地成本。
我们之所以关心各类支出可否纳入成本、可纳入哪类成本，归根到底其实还是为了在投资测算表中列明各项支出，以更为准确地测算项目利润率等。
通过前面三点的论述，我们可以这么认为：“实际核算改造成本=土地成本”。能纳入政府改造成本核算的金额越多，从理论层面而言，开发商就能获得更多建设指标，同时土地成本还可加计20%抵扣土增税，说白了就是能获得更多的利润。
假设A房企控股公司下属子公司a为某旧村项目的前期合作签约公司，该村为改造成立项目公司b，房企后期通过获得b公司的全部股权从而实现对b公司的控制。
1、a公司在项目最前期进行转化时，上述需要支出的物业承租，以及诸如村内活动和建设赞助等费用，属于公司的日常运营费用，是无法纳入改造成本的，视为运营管理费用。
2、对于前期表决或参会补助、住宅附属物补偿、成本核算文件有该项目但超核算标准的各类补偿费用，由于这些费用一般是通过b公司支出或者b公司委托a公司垫付代为支出的，是改造中实际发生的、用于推进本村改造的成本支出，则可申请纳入改造成本，政府则根据“一村一策”酌情审核，同意将部分或全部费用纳入改造成本（土地成本）。对于余下不可纳入改造成本的、直接或间接通过b公司支出的费用则可记为测算表中的开发成本。
3、对于高压线下地、河涌整治、国有厂房征收补偿等费用，其实就是“整合周边地块费用”，政府一般是可纳入改造成本的。
城市更新作为房地产业的明日之星,发展速度之快也令人措不及防，除深圳、广州外，多个城市相关配套政策仍极不完善，不同于传统的一级土地整备，城市更新政策实施过程中也同样富区域属性，涉及政府、权属人、开发商众多利益相关单位/人员的博弈和观念突破；蛋糕虽香，但却食之不易，为此不少企业高管亦为此头疼不已，问题例如：
如何把握国家、省的相关政策以及配套文件介入就旧改项目？
怎么样去通过清晰行政区域的发展规划，做好近、中、远的拓展战略？
旧村改造的首选切入点又在哪里？
公司内容部旧改团队怎样构建，如何有序的推进工作？
如何争取在旧村改造工作上更好的获得政府和村民的支持？
这些问题的解决方案就让黄伟鹏讲师来给我们一一解答吧
(文章来自转载《旧改说》公众号）
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